土地使用权到期了咋办?
   加入时间:2016-4-20 9:47:21    阅读:1769次

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  今年3月,温州市民王先生买了一套二手房,过户时发现房子的土地使用证只有20年,且已经在3月4日过期了。当地政府工作人员称,要拿到新的土地证,必须补缴费用延长土地使用期限,延长到70年初步估算续期费大约30万元,而这套房子总价才65.8万元。温州土地续期引发舆论关注的本质在于它触及了如今越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题。这个问题自2007年物权法出台一直悬而未决。

  全国至少有6个案例

  记者梳理发现,温州的土地使用权续期事件,在国内并非首例。除温州外,至少在青岛、深圳还有五个土地使用权到期续期案例,分别是青岛阿里山小区、青岛紫金山小区、深圳南山区金桃园小区、深圳罗湖区国际商业大厦、深圳福田区长城大厦。据媒体报道,青岛阿里山小区的土地使用权续期,在业主交纳出让金时,以区域过去1年的平均地价为计算基准,折算到建筑面积大约是60%;深圳罗湖国际商业大厦的业主在续期时,政府按照公告基准地价的35%要求其补缴。

  上述五个案例,青岛、深圳和温州政府至少都认为土地期满续期是有偿的。而各地政府续期缴费的法律依据都是城市房地产管理法,而不是物权法。不同之处在于,深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”,一般不过几百块、上千块,而温州执行的是“市场评估地价”,就是同类型的土地公开出让的价格大概是多少钱,续期费用远超深圳、青岛,因此温州土地续期被认为具有一定风向标意义。

  专家观点:不续费仍可继续居住

  2007年3月通过的物权法规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但同年8月修订通过的城市土地管理法又规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。

  对此,上海金融与法律研究院研究员聂日明认为,虽然城市土地管理法修订时间更新,但考虑物权法是产权保护的特别法,在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威。因此,温州市民房产土地使用权到期以后,不再拥有出让性质的土地使用权,但法律规定可以土地使用权“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地,近似于划拨性质的土地使用权。当然,这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

  理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

  北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师则认为,物权法在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台,属于高位法,因此对于土地使用权应主要参照物权法的规定,其中只规定届满自动续期,并未明确是否需缴纳土地出让金,“在没有明确的法律规定情况下,居民的住宅土地使用权应该免费续期。”

  呼唤国家层面细则尽快出台

  在国家层面无细则的情况下,温州的做法很难说有示范意义。实际上,如果按照温州现在的做法,续费额度相当于房价的三分之一。在高房价的背景下,这会给购房者带来沉重负担。在无章可循的情况下,一些专家建议采取补交50年土地出让金的方式,恢复跟其他地方一样的70年,等待实施细则出台;对于更多未来70年土地使用权到期后自动续期的问题,部分法学专家表示,即使是有偿续期,也要比土地出让标准低很多才合理。

  虽然目前国内大多数住宅离70年土地产权大限还有一段时间,但产权问题不仅影响房价,影响房地产税制改革,更重要的是关系百姓切身利益,关系社会稳定,因此国家层面应尽快制定出细则。(策划:韩家慧、综编自新京报、北京日报等)

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